房屋消费贷款保证保险的市场需求
东南亚经济危机后，我国经济明显陷入了通货紧缩的状态。而解决这一问题的关键就在于扩大内需，刺激居民消费。住房信贷消费对经济的刺激作用尤为明显，据测算住宅业的1元产值对相关产业的带动值为3，对就业的带动值为2。国家近几年也特别加大了对住房信贷的支持，央行继1997年拿出100亿贷款后，1998年又拿出1000亿元支持住房消费。与此相应，楼宇按揭保险作为与按揭购房相配套的险种也必将大有发展。
楼宇按揭保险作为一种效益险种，主要承担贷款所购之房屋由于火灾及一些自然灾害造成的损失，其局限性已越来越不能适应市场的需求。具体到住房信贷消费来说，银行都要求贷款者在未还清贷款前，将所购房屋抵押，并购买楼宇按揭保险。但这并不能规避贷款者的信用风险，当贷款者由于疾病、死亡、收入减少、失业等原因无力支付按揭款项时，银行便面临着损失。因而银行一般都要求贷款者提供担保，现行的做法一般有两种：一是要求发展商为贷款者提供担保，负连带担保责任并实行保证金制度，并签订回购协议。但现实中银行同业之间竞争也日益加剧，往往一个好的楼盘都有多家银行进行争夺，对开发商提出过多的要求往往会降低银行自己的竞争力。二是要求贷款者单位提供担保。但贷款者与其单位往往休戚相关，贷款者收入下降往往是单位效益下降造成的，因而贷款人单位的担保质量是无法保证的，这往往也是银行为争取业务无奈为之的。这样，实际上市场上担保者的角色出现了真空，以至于有人提出了成立个人住宅担保公司。
此时作为经营风险的保险公司是否应考虑介入这一领域呢？其实在《开办住房消费信贷保证保险相关问题分析》（《保险研究》1999年第六期）一文中，胡总已对这一险种的开办的条件及制约因素进行了卓有远见、细致深入的分析。而我是在业务拓展的过程中，许多客户提出此类需求，才引发了我对这一问题的思考。
作为保险公司提供房屋消费贷款保证保险，无形中便担负起担保者的责任，比起其他担保者具有无法比拟的优势：保险公司是专职经营风险提供保障的企业，其资本雄厚、信用度高、风险控制手段多、担保能力强。保险公司的介入无疑是解决上述矛盾的好办法，我公司推出房屋消费贷款保证保险是具有我们自身优势的。我们推出汽车消费贷款保证保险已有一年多的时间，可以说在保证保险领域我们已具备一定的经验，对防范风险也有一定的心得。比起汽车消费贷款保险，房屋消费贷款保证保险的风险要小得多，这与贷款人的自我约束是分不开的。俗话说“安居才能乐业”，住房是一个人生存和发展的必需的生产资料。因为所购房屋在未还清贷款前是作为抵押的，这必会对贷款人产生一种压力，使其自觉履行还款义务。即使因故延期未还，催收起来也比较容易。此外作为抵押物的房屋不具有流动性，风险比起流动的汽车自然更小一些，也更容易控制。
但我们同时也应看到，其制约因素也是显而易见的。
首先便是费用问题。保险公司提供保证保险，必将收取一定的保险费（一般为贷款金额的千分之三到五），附加于贷款人，再加上办理按揭过程中所支付的楼宇按揭保险费、公证费、物业管理押金等杂七杂八的费用，无疑负担过重了。这也必将影响了这一业务的推广。
其二缺乏相关的法律依据。房屋消费贷款保证保险推出后在短期内不可能实现强制保险，而是一个可以自主选择的的险种。银行或发展商如果强制贷款人购买，必将降低自己的竞争能力，毕竟现在的房地产市场是一个买方市场。另外，产权的处置和转移也缺乏法律保护。
其三是房屋二级市场不发达。无法保证在我们承担了保险责任，取得抵押物处置权后以合理的价格及时变现，收回赔款。综合以上，只要我们能合理制定条款和费率，严格控制风险，推出房屋消费贷款保证保险我个人持谨慎乐观态度，该险种还是应该具有部分市场。其推广则还将有赖于法律的规范、市场环境的变化有关行业对风险的重视。（管宁）