购房者或迎来最佳“窗口期”？

六月 15, 2020/ 0 评论

文 丁启超/深圳

一场突如其来的疫情，给全球带来了巨大伤害，经济的大幅下滑，美股连续熔断，国际油价大跌，甚至出现负油价情况。大面积停工停产的同时，破产和失业压力激增。国际市场普遍通过加速印钞，提供充足的流动性以刺激经济的发展，于是就有了量化宽松政策。

5月18日，中国国家统计局公布4月份70个大中城市的房价变化，全国新建商品房价格上涨了50个城市，二手房价格上涨了37个城市。与此同时，深圳的二手房价成交量也一路攀升，继上月同比涨幅9.7%后，同比涨幅继续攀升至10.3%，环比涨幅也达到了1.7%……

疫情改变了很多人的想法，改变又倒逼着更多改变！相比过往，买房这件事变得更谨慎更纠结，那么，究竟是趁着量化宽松政策，抄底楼市？还是保持现金，待他日经济平缓再行出手？在此，笔者想以一个多年地产记者、知名房企工作经验及多套房产买卖过来人身份，和各位一道分享个人观点。

一、疫情之下，购房者需求被重构

疫情对楼市肯定是有短期影响的，但从长期来看影响并不大。疫情只是暂时滞后了需求，但不会使需求消失。国家统计局公布的4月份70个大中城市的房价变化，就是最好的说明。

疫情下，购房者对户型的需求被重构了，如何宅出幸福感，优质住房才是关键。所以，采光性好的房子更有优势，利于居住。清新空气是保障家人健康的重要保障，而那些户型南北通透的房子，毫无疑问更值得选择和信赖。

“向往聚集”是疫情在封闭环境下告诉所有人的深刻道理。近邻大型商业、超市的房子必然会更受欢迎。醇熟的商业圈不仅能满足周边居民生活，更吸附大量的人流、资金流、信息流，聚合成一个极其活跃的财富洼地。

此外，疫情影响下的人们，更向往生态居住，即使不能出门也可以推窗揽景。生态环境、空气质量、绿化率、自然景观成为人们购房的重要依据。大家会越来越青睐好环境，绿化较好的住宅想必会成为大家竞相追逐的对象。

二、明确购房需求，自住还是投资？

你是自住还是投资?在购房之前，置业者需提前区分自己的需求，可能有很多人会说，这两种需求都要兼有，但我个人依然建议你先区分这种需求，再来衡量各自在需求中的比重，因为这两种需求会决定不同的置业决策。许多人在选房时迟迟难以决定，也部分源于没有区分好这两种需求。

中国自有房地产市场以来，留给大家的印象就是，所有投资机会中，房地产投资最稳当。但是，我们应当看到，经过20余年的发展，中国的房地产市场正经历结构性调整。这次疫情，对房地产市场形成了新的剧烈冲击。站在房地产企业角度看，现在的房地产市场被很多政策及融资捆绑着，以至于不容易看清市场的真实情况。如果你是投资者，建议不要盲目，而是保持足够的现金流，在疫情危机下，寻找利润回报率更高的投资项目。

春江水暖鸭先知，房地产市场的冷暖，政府最先知。2020年以来，在坚持“房住不炒”主基调下，央行动作不断，放水+降息并举。地方政府纷纷出大招，有的甚至不惜降首付。据统计，2月份至今，全国已经有近50个城市发布房地产支持政策，一方面是为了保证房企资金链不断裂，另一方面给购房者优惠政策，货币宽松和利率走低也是不可阻挡的趋势。

再加上城市发展的重点政策加持，预计一线重点城市尤其是北上广深的房地产市场会稳中有进。当然这种“稳中有进”的态势，首先肯定是体现在交易量的复苏上，然后才会体现在价格的反弹。所以，如果你是刚需买房者，无论是从政策走势看，还是楼市市场来看，最佳的窗口期可能就要来了，现在也许就是一个不错的出手机会。

三、年轻人在置业前，请牢牢记住以下五点

1.地段、地段还是地段

关于买房，李嘉诚曾说过一句经得起时间考验的至理名言：地段、地段还是地段，地段二字只有那1%真正懂房产的人理解到了精髓。地段不是看现在，你能买到有潜力的地段才叫好地段，买现在的好地段可能就是接盘侠，选择之前，要擦亮眼睛。

刚需置业者看房常常更容易被小区环境、户型、装修等“软指标”打动，但殊不知，地段才是核心要素，也是最无法改变的，户型、装修等却是常常可以实现改变。

选地段的话，自住的置业者在自己工作和生活的圈子内选择，以通勤可接受的距离为半径，选择较为成熟的买得起的房子。而投资置业者，则要先选择潜力大的片区，在片区内寻找合适的投资标的。个人认为，关于深圳的地段选择，可以有这些：前海中心、光明、八卦岭、福田保税区，盐田沙头角，这些区域都可以，看你买得起哪里。

2.预期、地铁还有学校

房价的上涨总体是“预期”驱动，也就是说在投资置业时，一个片区“变好”的可能有时比“好”更重要。选择一个片区、一个小区，在满足“地段”指标的前提时，周边有些空地，新建楼盘多，预留的土地多都意味着可以预期的未来。这有时甚至优于周边人口密集、商超配套齐全。前者更适合投资置业，后者更适合自住需求。

疫情下，购房者的需求被重构，周边配套也显得尤其重要，如果你还是不会选，那就盯紧两样：地铁和学校。同片区，买地铁上盖的住宅优于距离地铁站500米以外的住宅，买规划有地铁的住宅优于没有地铁的。学校，毋庸置疑，将会是深圳未来5-10年最稀缺的公共资源，当然对于其他地区也同样宝贵。特别周边的学校规划，尤其是名校非常有利于房产保值，可以毫不犹豫地买。

3.选择“安全垫”，抵御市场风险

当下的市场预期比较动荡，呈现出高度不确定性趋势。这个时候投资置业就要考虑如何应对风险，对冲楼市下跌的负面影响。比较有用的办法就是选择有“安全垫”的房子，所谓安全垫，就是所购买物业的价格低于市场价。例如2015年和2019年，本人就相继以低于市场10%的内部价购买到了深圳的两套房子，如今增幅分别达到80%和30%。

价格低于市场价，一旦走跌，投资者还有这一部分“安全垫”的保护，房价微调时只要不大于低于市场价的空间，投资者仍将保持投资浮盈。二手房市场的 “笋盘”就属于这样的房子，而当下被限价而低于周边二手房价的新盘也是这样的房子。

4.擅用“杠杆”买房，不建议全款买

置业时一定要擅用“杠杆”，所谓“杠杆”就是要贷款买房，用3成或5成首付去撬动房产。除非你很有钱，多到不知道该干啥，否则不建议全款买房。

而对于首付不够，想要借款来凑的置业者，我的观点是，可以今天借明天的钱，但不能借超出自己偿还能力的钱。只缺一点点首付，月收入又足够还款的，适当增加些贷款没问题。重点是，首付“贷”后，你的月收入必须要能够支撑未来3年的“月供”。

2010年，我在深圳购买了首套房产，当时付了4成且2014年还提前还贷。当时是考虑到利息高，不想月供压力太大，但结果证明，这是一种非常幼稚且失误的操作手法。2014年底到2015年初，也就是在330政策前，在准备换房子时，不料手里资金有限，只能眼看着房价一路飙升，错失良机。所以，置业除了地段之外，要擅用“杠杆”买房保持现金流。

5.能买深圳绝对买深圳，要重视租金回报率

有相当部分在深圳工作的年轻人，因手里的资金有限，一直纠结是否要买临深，一来二往，房子没着落，手里的资金却一直贬值；有些买了临深，被深深套牢（有价无市、涨幅过慢，买卖手续费超）。对此，我的个人建议是：能买深圳一定买深圳，优先住宅，其次公寓，哪怕面积小一些都没关系。如果最后还是要选临深住宅，记住一定要选择规划了轨道交通站点旁的临深住宅。

租金回报可以体现为房子的现金流价值，目前，深圳楼市年租金/房屋总价的比例超过1%，甚至接近1.5%都可以算是高租金回报的房子。足够的现金流回报可以使投资标的拥有更高的现金价值，也意味着更强的“抗跌”属性。置业时，一定要重视租金回报率，市场好的时候，大家关注房价上涨的部分，不重视租金回报。而现在房价涨幅放缓，不再暴涨，房屋持有的周期变长时，就要重视租金回报。
与此同时，在外租时，可以选择大的企业进行房屋租赁托管。但是，为保持房屋的售卖及租赁的灵活性，建议托管时间不宜过长，三年为最佳。

除上述五点外，综合考量，置业时还是应优先一线重点城市，再考虑二三线城市，其它城市暂不考虑。结合不同置业者需求，这里对购房实施进行优先级别的划分：如果是自住买房，先看看距离，再看价格，配套，最后看户型及采光等环境，因为自住买房首要因素是考虑工作和生活的圈子，不要离的太远，然后才是其他因素；如果是投资需求选房，哪里升值潜力大选哪里，先看地段，再看资源，最后看价格及投资回报率，在升值潜力和价格中找平衡。

疫情总会过去，购房需求不会消失，更不会因为时间的推迟而消散。实际上，笔者认为，置业不必患得患失，现在是难得的窗口期，如果这是您的第一套房，请把握上述几点，尽您所能挑选好房屋，如果您是投资者，请三思而后行。最后，希望大家在2020年都能如愿。